Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?

 

 

Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Wybór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tegoż co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do budynków, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak decyzja w ten sposób, że chcemy kupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięciu 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego lokalu będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem gigantyczne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż taki sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i po raz kolejny lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich popularnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty kretytowej. W sytuacji zakupu za kredyt inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej w takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z wsparciem kredytu hipotecznego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 zł. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o wyborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich spraw w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo może ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

 

 

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli dom tego wymaga, a nakłady finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu Sprawdz to to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takim samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania w stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Najem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, aktualnosci nieco mniejszą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję tylko i wyłącznie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. ta strona Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy przekieruj tutaj dzięki okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dób w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się w naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kliku procent miesięcznych przychodów, odsylacz to daje spokój i pełne przekonanie, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Przy zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W niektórych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. Natomiast pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, lecz nie umożliwia obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy asortyment wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i ma możliwość spowodować, że znacząco kobieta wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym rodzajem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele aż do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by obie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar